Некоторые сложные вопросы капитального ремонта

В прошлом номере «Боспора» мы попробовали разобраться с тем, что такое капитальный ремонт, какими способами идет накопление средств для его проведения и чем гарантируется сохранность этих средств. Сейчас мы предлагаем рассмотреть такие вопросы: какие услуги входят в понятие капитальный ремонт; как проходит процесс оплаты ремонтных работ, выполненных подрядчиком, и какими способами можно оплатить капремонт.
Начнем с самого основного — понятия капитального ремонта и что в него входит. С самого возникновения обязанности платить взносы на капремонт появился и первый вопрос: разве проведение ремонтных работ — это не обязанность управляющих компаний? За что тогда платят абоненты?
Ремонт называется капитальным только в том случае, когда нужно проводить работы по восстановлению более 50 процентов площади. Все остальное относится к текущему ремонту. В обязанности управляющей компании, согласно заключенному с собственниками договору, входит только содержание жилых помещений и общедомового имущества. Многие жители часто путают это с капитальным ремонтом.
Есть рамки, в которых действовали коммунальные предприятия, а сейчас действуют управляющие организации. В тарифе, который собственники помещений утверждали совместно с управляющими компаниями, заложено только содержание и текущий ремонт дома. В рамках текущего ремонта компании могут выполнять услуги в том объеме, который заложен в тарифе. То есть, если в тарифе заложено поменять 1.5 метра трубы, то они должны поменять именно этот объем. Если в процессе эксплуатации оказалось, что нет необходимости замены, соответственно, по итогам года обслуживания делается перерасчет.
Расходы капитального характера не входят в тариф, по которому мы платим квартплату, и управляющие организации не имеют права делать работы капитального характера за деньги, которые жильцы уплатили на содержание. То есть содержание — это мелкий ремонт, прикрытие аварийной ситуации, например, касающейся кровли (в тарифе по мягкой кровле, например, заложен ремонт 2,4 квадратных метра в год).
Работы, которые должны проводиться в рамках капитального ремонта, четко прописаны в постановлении Совета Министров Республики Крым № 753. В нем говорится, что к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт кровли; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома.
Дословно в Постановлении говорится: «Средства собственников помещений в многоквартирных домах, уплачиваемых ими в виде обязательных ежемесячных взносов на капитальный ремонт, направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, могут использоваться только на указанные виды работ, а также на разработку проектно-сметной документации для проведения указанных работ и проведение экспертизы такой документации».
Особенность взносов на капитальный ремонт и заключается в том, что региональный оператор, либо управляющая компания, если она выбрана владельцем счета, могут собранные средства потратить исключительно на ремонт многоквартирных домов либо конкретного дома, если это специальный счет. На другие направления эти средства в соответствии с законом Российской Федерации, потратить нельзя, соответственно, они могут использоваться только на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Если жильцы определились с накоплением на собственном счете многоквартирного дома, они начинают платить и собирать деньги. Как только набирается нужная сумма, региональный оператор тут же отправляет свой технический персонал к жильцам для предварительного освидетельствования, составления дефектного акта. То есть, проверяется состояние дома, оценивается объем работ и что необходимо сделать в первую очередь. После того, как дефектный акт будет подписан всеми участниками, начиная от технического персонала, генеральный директор регионального оператора ставит на нем свою печать и отправляет собственникам жилого дома на согласование.
Собственники выносят эту дефектную ведомость на общее собрание, подтверждают, идут в муниципальную власть, глава города подписывает, ставит свою печать. После этого документ возвращается к региональному оператору как к организации, которая обязана организовать капитальный ремонт. Дальше строительно-сметная документация выставляется на торги, где за выполнение этих работ борются подрядчики. Одна из подрядных организаций выигрывает. При проведении конкурса обязательно должен присутствовать уполномоченный представитель дома, где будет проводиться ремонт.
После того, как торги выиграны, подрядчик разрабатывает свою проектно-сметную документацию, после чего документы проходят госэкспертизу. Только после положительного заключения государственной экспертизы, региональный оператор перечисляет деньги за разработку проектно-сметной документации. Стоит учитывать, что без участия собственников многоквартирного дома вся эта процедура не будет происходить. Без наличия подписи уполномоченного представителя многоквартирного дома на актах выполненных работ, ни одной копейки региональный оператор подрядчикам перечислять не будет.
После всех согласований, если собственники многоквартирного дома со всем согласны, начинаются строительные работы. Данная схема работает только в том случае, если жильцы выбрали накопление средств на счете регионального оператора.
В случае, когда жильцы выбирают накопление средств на капитальный ремонт на собственном спецсчете, они сами становятся активными участниками программы капремонта. Это значит, что жильцы сами организовывают все конкурсные процедуры самостоятельно. При этом на первом этапе программы, когда сама процедура торгов еще не до конца изучена гражданами, региональный оператор выразил готовность оказывать всяческое содействие. Об этом на обучающем семинаре для керчан в апреле этого года рассказал генеральный директор регионального оператора Михаил Баландин. Он разъяснил, что не может брать кредиты, но может выступать гарантом, когда собственники жилого дома берут кредит на проведение капитального ремонта.
— Мы разрабатываем процедуру, когда государственная поддержка или республиканская поддержка будет направлена на работу процентной ставки при обращении жителей. То есть, вы тело кредита будете гасить сами, мы проводим погашение только процентов. Но вы должны понимать, что в этот период будете платить не 6,16 рублей, а порядка приблизительно 25?26 рублей за квадратный метр, — обратил внимание гендиректор регионального оператора.
Таким образом, пусть даже с созданием несколько сложных схем контроля и оплаты работ, региональный оператор старается сделать схему капитального ремонта и использования средств на его проведение максимально прозрачной для крымчан.
На данный момент на сайте регионального оператора выложен проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. В нем четко прописаны права и обязанности сторон, а также ответственность за неисполнение условий договора одной из сторон.
Как оплачивать взносы на капитальный ремонт по присланным квитанциям? Сегодня мы не будем затрагивать тему некорректности данных собственников квартир, указанных в платежных документах. Скажем только, что по телефонам справочной службы регионального оператора +7(3652)799773 (добавочный 106) — общий отдел; для звонков со стационарных телефонов: 03652?799773 (добавочный 106) можно уточнить всю интересующую информацию по этому вопросу. Остановимся подробнее на способах оплаты квитанции.
Оплатить взнос на капитальный ремонт можно несколькими способами. Основные: через отделение почты и через банк. Оплата в отделениях почты давно знакома горожанам и не отличается от оплаты других коммунальных услуг, в том числе также взимается комиссия за проведение платежа.
В банке, по аналогии со многими другими платежами за коммунальные услуги, оплата за капитальный ремонт с помощью средств самообслуживания принимается без комиссии. Для ускорения обслуживания клиентов некоторые функции были добавлены в терминалы и интернет-банк. Если у клиента возникают вопросы при оплате коммунальных услуг и капремонта через терминал самообслуживания, он может обратиться к сотрудникам отделения, которые ему помогут в проведении платежа.
Для тех клиентов, которые предпочитают не стоять в очередях вообще, предлагается услуга оплаты капремонта, как и других коммунальных услуг, через систему интернет-банка, либо услуги «Автоплатежка». В интернет-банке можно сразу и квитанцию распечатать, и через некоторое время увидеть, когда средства поступили на счет получателя.
Если у клиента не получается найти самостоятельно путь для оплаты или он сомневается в правильности выбора услуги, то в любом отделении банка ему предоставят памятку, где рассказывается, что нужно выбирать для оплаты той или иной услуги. Например, для оплаты капремонта по единому платежному документу, который получили жители Крыма, нужно выбирать пункт «Платежи и переводы» — «Оплата ЖКУ и капремонт по ЕПД», выбрать место проживания, ввести лицевой счет и совершить платеж.
Мы будем следить за развитием темы и продолжим публиковать разъяснения для наших читателей.
Юлия Юрченко