В конце декабря в Севастополе начал действовать новый приказ Минкультуры РФ № 2049, который заменил утративший силу документ № 1864. Теперь документ регулирует вопросы застройки в пределах территории объекта культурного наследия «Достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». В особенностях нового документа разбирались наши коллеги из ForPost.
О нововведении заявил губернатор города Михаил Развожаев после встречи с министром культуры РФ Ольгой Любимовой. По его словам, власти кардинально изменяют строительные нормы в районе Херсонеса. Масштаб этой задачи сравним с работами по разработке Генплана.
Глава города уточнил, что документ разрабатывался с учётом обращений жителей Севастополя. Изменения коснулись двух важных вещей. Во-первых, были уточнены границы регламентных участков с привязкой к существующим земельным наделам. Во-вторых, требования к внешнему виду и размерам построек стали мягче. Это, как полагают власти, позволит дачникам из товариществ «Черноморец-2», «Рябинушка» и «Скала-2» узаконить свои дома, которые раньше не проходили по жёстким нормам.
Как подчеркнули в Минкульте, новый приказ подготовлен на основе проектной документации и прошёл государственную историко-культурную экспертизу. В министерстве указали, что в основе изменений лежат актуальные данные: обновлённая информация об объектах культурного наследия, результаты археологических исследований и необходимость совместить «устойчивое развитие города» при сохранении предмета охраны.
Новый приказ Минкультуры вводит для большей части Севастополя систему из четырёх режимов ограничений — от Р-1 до Р-4. Каждый режим определяет, что и как можно строить, перестраивать или как использовать землю. Фактически, этот акт становится одним из трёх основополагающих градостроительных документов города наравне с ПЗЗ и Генпланом. И сейчас в его текст внесены серьёзные правки.
Самым заметным изменением стало упрощение правил застройки в зоне исторического поселения. Обязательные предварительные археологические раскопки перед любыми земляными или строительными работами больше не требуются.
Приказ значительно расширяет список того, что можно делать в охранных зонах без дополнительных указаний. Теперь по разрешениям до 2016 года (включая украинские до 2014 года) можно достраивать объекты, ремонтировать превышающие лимиты здания в существующих параметрах и размещать новую инфраструктуру — дороги, железнодорожные объекты и вышки связи. Дополнительную гибкость дают новые правила расчёта: высота считается без декоративных и технических надстроек, а озеленение рассчитывается от участка или регламентного участка.
Предельная высота зданий рассчитывается без учёта декора и технических надстроек для повышения гибкости. Норма озеленения определяется от площади участка или регламентного участка.
Самый строгий охранный режим Р-1, который распространяется на ключевые исторические и археологические объекты, претерпел изменения. Речь идёт о точечных, но принципиальных правках, в первую очередь — для Балаклавы.
Они коснулись конкретных участков набережной Назукина и склонов бухты (И-7 – И-11, И-21 – И-23). Для них теперь разрешена высота зданий в 16-18 метров, что раньше было недопустимо. Эти участки – в зоне прямых видов на крепость Чембало.
Кроме того, теперь разрешено индивидуальное жилищное строительство высотой до 12 метров на участке П-15, где ранее были допустимы только общественные функции.
Но это не всё. Режим Р-1 официально разрешает масштабный инфраструктурный проект — строительство канатной дороги, которая пройдёт над акваторией Балаклавской бухты, связав участки И-10 и И-11. Прежний регламент таких объектов не предусматривал.
Режим Р-2, распространяющийся на музейно-рекреационные территории, сохранил прежние регламенты. Высота застройки до 35 метров разрешена на участке М-1 (зона «Нового Херсонеса»), в остальных местах лимит — до 10 метров, с ограничениями по протяженности фасадов. Сильного расширения прав для застройки здесь не произошло.
Ощутимые коррективы внесены в режим Р-3. Эта зона включает озеленённые и ландшафтные территории, которые ранее были практически неприкосновенными. К ним относится, например, Сапун-гора и склоны горы Спилия. На этих территориях теперь официально разрешено размещать объекты общипита, торговли, банковской деятельности, а также объекты обороны и безопасности. Кроме того, для культурно-досуговых объектов и общепита смягчили высотный регламент — в ряде случаев разрешено строить до 23 метров.
Власти официально разрешили ИЖС в подрежиме Р-3-3 на участках Л-34, Л-35, Л-40, Л-44 и Л-46, установив лимит высоты в 10-12 метров при условии сохранения озеленения. Фактически это лишь узаконило сложившуюся ситуацию: по данным ForPost, эти территории ещё раньше были нарезаны под индивидуальное жильё, но реальная застройка там почти не велась.
На отдельных участках в режиме Р-3 теперь возможно возведение зданий высотой 32-56 метров. Разрешение выдаётся при условии создания общественных зелёных пространств и переменной этажности.
Наиболее значительные послабления затронули охранную зону Р-4 — это антропогенные ландшафты с элементами Гераклейской хоры. Здесь на отдельных участках, например в Молочной балке или на ул. Невской в Балаклаве, допустимая высота застройки вырастает до 65 метров. Также существенно расширен список разрешённых видов использования: многоэтажное жильё, общественная застройка, госуправление, предпринимательство, туризм, рекреация, хранение транспорта, объекты обороны. На ряде участков прямо разрешена железнодорожная инфраструктура.
Регламент расчёта высоты строений упрощён. Согласно поправкам, декоративные элементы и технические надстройки больше не учитываются при её определении, что повышает гибкость проектирования.
Для частных домов и садоводств в зоне Р-4 теперь разрешена высота в 12-15 метров, промзоны могут трансформироваться под другие функции, а на некоторых участках прямо разрешено строительство железнодорожной инфраструктуры. Именно изменения, связанные с зоной Р-4, фактически открывают дорогу к комплексной застройке там, где раньше были жесткие барьеры.
Новый приказ Минкульта вступил в силу 19 декабря 2025 года. Формально он призван защищать ландшафт Херсонеса. Фактически же он открывает широкие возможности для строительства — особенно в Балаклаве, зелёных зонах и давно освоенных территориях.
Действие новых правил уже заметно – на недавнем градсовете власти утвердили строительство многоэтажек высотой около 50 метров.
